REITs 开拓融资途径

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以Equinix为例看转型REITs。Equinix于2012年通过转型REITs的计划，于2014年完成转型REITs，2015年1月1日正式成为REITs，目前已成为全球最大的IDC REITs。
（1）Equinix转型REITs的优势分析优势一：REITs高收益、低风险的特点迎合投资者需求，带来股价高涨。自2012年计划转型REITs以及2015年正式转型REITs后，Equinix的股价均有所上升。一方面REITs具有高收益的特点，收益来自两个部分：一是REITs每年利润派发的股利，美国REITs制度要求REITs将90%的利润派息给股东；二是市场上REITs交易价格的变化，资产增值带来收益。另一方面REITs具有低风险的特点：REITs使得投资者可以以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相比于直接投资商业物业资产，通过REITs投资不动产既降低了投资不动产的门槛，又分散了投资不动产的风险。且REITs产品大多可以在市场上交易，投资者众多，流动性较强，上市REITs产品信息披露制度完善，运营透明度高，这在一定程度上也降低了不动产投资者的风险，对他们来说有着莫大的吸引力。从估值水平来看，在2015年转型前，Equinix与同为行业龙头的Digital RealtyTrust相比，P/S始终略低。而在REITs转型完成后，Equinix的估值水平与DigitalRealty Trust保持相当。
优势二：税收负担下降。公司持有物业资产会产生租金收入或者通过出售资产获得收入，针对这些收入，政府往往会在企业层面征收一次所得税，当公司分红给投资者后，政府会对投资者再征收个人所得税。公司转型REITs后，可以通过避免这种自持物业双重征税，实现税收优惠，降低税收负担。美国REITs制度对REITs租金收入及物业出售分红部分免收所得税，使得Equinix避免双重征税。从数据上看，转型前Equinix的有效税率大多在26%-36%的水平，转型后有效税率下降至11%-28%。
优势三：融资能力提升。Equinix自转型REITs后股价持续高涨，股票发行价格也随之上涨，通过公开发行股票累计募集资金42.9亿美元，通过发行次级债累计募集资金8.4亿美元。从资本性支出来看，自2014年后，Equinix的资本性支出开始快速增长，2013和2014年的资本性支出在6亿美元左右，2018和2019年增至22亿美元。根据纳斯达克官网披露的数据，2020年3月，Equinix的机构股东达到899家，大股东持股比例仅为20%，2019年机构股东有814家，前十大股东持股比例为27%。
优势四：资产结构得到优化。Equinix的资产负债率在2015年达到74%，但自2015年转型REITs后融资更容易，在保持快速扩张的情况下也一直稳步下降，在2019年降至63%。资产周转率在2015年后也实现了短暂的提升，但可能由于此后扩张速度加快，周转率又有所下降。
（2）Equinix转型REITs后的业绩表现
自转为REITs后，Equinix开始了大规模并购之路，实现了机柜数量和盈利能力的稳步提升，公司的关键财务指标也得到明显改善：
由于转型REITs带来募集渠道的拓宽，使得Equinix的并购计划获得充裕的资金支持，从而实现业务规模拓展。营业收入自2015年实现较大提升，2013-2015年，营业收入复合增速为13%；2015-2018年，营业收入复合增速为23%。EBITDA变化趋势与收入相近，2013-2015年，EBITDA复合增速为11%；2015-2018年，EBITDA复合增速为25%。
因此，REITs高收益、低风险的特点将对投资者产生较大吸引力，从而带来股价和估值的提升，并优化公司资产结构，降低资产负债率，改善公司融资结构，为公司提供长期稳定的资金，有利于公司业务拓展。但国内目前税收优惠政策尚未落地，公司转型REITs并不能降低税收负担，因此此次REITs试点为国内IDC公司带来的利好将稍打折扣。